Teure Stolpersteine – Aufgepasst beim Immobilienkauf

Ein Erfahrungsbericht des unabhängigen Immobilienfinanzierers TGI Finanzpartner aus der Beratungspraxis zeigt, wie Sie Stolpersteine bei der Abwicklung aus dem Wege räumen können, die Ihnen teuer zu stehen kommen können.

Der Kunde ist glücklich – nach gründlichem Marktvergleich steht das optimale Finanzierungskonzept für die Traumimmobilie: Top-Konditionen sind gesichert, günstige öffentliche Mittel sind eingebunden, langfristige Zinsabsicherung und flexible Tilgungsmöglichkeiten entsprechen den persönlichen Wunschvorstellungen. So weit, so gut. Nur bei der Umsetzung können Stolpersteine auftauchen, an die der Käufer nicht gedacht hat, oder die ihm gar nicht bewusst sind.

Tipps zum Immobilienkauf

Lesen Sie den Kaufvertragsentwurf genau und fragen Sie im Zweifel den Notar nach näherer Erläuterung. Der Notar ist dabei aber unabhängiger Sachwalter beider Parteien und hat nicht nur Ihre Interessen zu wahren. In unserer Beratungspraxis sehen wir immer wieder Kaufvertragsentwürfe, bei denen die Umsetzung problematisch bis unmöglich ist. Ein aktuelles Beispiel war eine Wohnung, die noch von einem Teileigentum in ein Wohneigentum umgewandelt werden musste. Dazu ist die Zustimmung aller anderer Parteien und Grundschuldgläubiger der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Das kann lange dauern und einer kann auch „nein“ sagen.

Alles, was im Rang der Besicherung der Bank vorausgeht, kann zu einem Problem führen. Das können z.B. Vorkaufsrechte Dritter sein. Der Kaufvertrag wird erst wirksam, wenn das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. Gerade bei Umwandlung in Eigentumswohnungen sollte man auf jeden Fall das Vorkaufsrecht des Mieters nach §577 BGBG abwarten, sonst kann es teuer werden.

Sind die für ein lastenfreies Grundbuch noch zu löschenden Grundschulden höher als der Kaufpreis, sollte auf jeden Fall im Vorwege geklärt sein, wie hoch die Restschulden tatsächlich noch sind. Für eine Finanzierung brauchen Sie eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag mit ausreichender Sicherungsabrede, wenn Modernisierungs- oder Baukosten mit abgedeckt werden müssen. Die Voraussetzungen für die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung sollten genau geprüft werden. Nur wenn diese erfüllt werden, kann der Kauf vollzogen werden.

Es kommt immer wieder vor, dass zur Finanzierungsberatung noch nicht alle notwendigen Informationen und Unterlagen zum Finanzierungsobjekt vorliegen. Das kann zu Problemen bei der Umsetzung führen. Gerade in Zeiten stark steigender Kaufpreise ist das Thema Beleihungswertermittlung durch die Banken ein Thema mit großen Auswirkungen auf die Zinskonditionen. Kommt die Bank nicht auf den im Antrag angesetzten Wert, gibt es Zinsaufschläge oder auch eine Ablehnung der Finanzierung. Der umbaute Raum ist ein wichtiger Wert, mit dem die Banken eine Plausibilitätsrechnung zum Kaufpreis anstellen. Lassen Sie sich vom Verkäufer alle objektrelevanten Unterlagen einschließlich einer Modernisierungsaufstellung aushändigen.

Lesen Sie den Immobilien Kaufvertrag aufmerksam durch
 

Überraschungen erleben wir auch immer wieder, wenn auf einmal die Einbauküche oder sonstiges Mobiliar im Kaufvertrag auftauchen, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Dass dadurch aber der Beleihungswert des Objektes gleichermaßen gesenkt wird und sich die Zinskonditionen erhöhen können, wird nicht bedacht. Banken wollen grundsätzlich den Wert von Modernisierungen durch Rechnungsvorlage nachgewiesen haben. Reine werterhaltende Renovierung, wie z.B. malern ist nicht werterhöhend genauso wenig wie bar auf die Hand Zahlungen für Mithelfer. Das bleibt einfach Schwarzarbeit und ist nicht finanzierbar.

Unser Tipp: Suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit dem unabhängigen Finanzierungsexperten Ihres Vertrauens, damit auch die Umsetzung reibungslos und ohne Überraschungen klappt.

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